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住宅ローン審査に影響を与える担保評価の落とし穴
兵庫県西宮市・芦屋市を中心に不動産仲介業を営むシフト総合ハウジングです。
不動産購入・売却・賃貸・管理・有効活用等に関する情報を不定期に発信しています。
本日は、物件の担保評価についてご説明いたします。
不動産購入を検討する際、金融機関で担保評価の低く見積もられる可能性のある物件の特徴について知っておくことは重要です。
金融機関によっては、特に厳しい評価基準を持っている場合があります。
例えば、昔の長屋に似たテラスハウスの一部などは、市場での流通性が低いと見なされ、それが原因で住宅ローンの承認が得られないこともあります。
投資用と自己居住用のローンは異なる
床面積が小さい物件も問題視されることがあります。かつては40平米未満の物件は購入対象外とされることが多かったのですが、現在では30平米以上であれば、住宅金融支援機構の「フラット35」などの融資が利用可能です。
しかし、銀行側は購入者がワンルームマンションやコンパクトマンションを購入し、賃貸に出す可能性を懸念しています。
住宅ローンは基本的に自己居住用の住宅購入に対してのみ有利な金利で提供され、投資目的での購入は一般的にはアパートローン（金利3～4%）が適用されます。
さらに、銀行は単身者へのローン発行に対しても厳しくなっています。
特に違法建築と判断される物件は、ほとんどの場合、融資の対象外となります。
1990年代の中古一戸建てなどは、建蔽率や容積率を超えていることが少なくなく、これらは違法建築に該当します。
過去には容積率オーバーでも一定の範囲内であれば許容されることがありましたが、現在では1%以上のオーバーでも融資が拒否されることが一般的です。
中古の小型マンションを購入する際には、登記簿上の区分が「居宅」であることを確認することが重要です。
「事務所」として登記されている物件は住宅ローンの対象外となります。
築年数が古いマンションのケース
一方で、築年数が古いマンションの場合、建て替えが難しいため、過去には厳しい評価がされていましたが、最近では流通性がある場合や資産価値が高い場合には融資を受けられるケースもあります。
ただし、住宅ローンの審査において築年数が考慮されない銀行も少ないですが存在します。
また、マンションの管理状況や長期修繕計画のチェックが強化されています。
特に旧耐震基準に準拠したマンションで、耐震診断を受けていない場合や耐震補強工事が行われていない場合は、融資の対象外になることが多いです。
40平米未満の物件、旧耐震基準の建物、違法建築物件など、特定の条件を満たす物件は多くの金融機関で取り扱いがなく、住宅ローンの利用が難しいことがあります。
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