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不動産が安い理由を徹底解説！格安物件に潜む4つの落とし穴とは
不動産ポータルサイトで物件を探していると、「この物件、なぜこんなに安いの？」と疑問に思うことはありませんか？相場よりも大幅に安い物件には、必ずその理由が存在します。
今回は、不動産のプロが安い物件に潜む4つの主要な理由について詳しく解説。格安物件の購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
安い不動産物件の背景にある4つの理由
市場相場より安い物件が存在する背景には、以下の4つの主要な要因があります。購入前にこれらの理由を理解しておくことで、後悔のない不動産選びが可能になります。
理由1：建築基準法違反の可能性「建ぺい率・容積率オーバー物件」
建ぺい率・容積率とは何か？
建ぺい率と容積率は、その土地にどの程度の大きさの建物を建築できるかを定めた建築基準法上の重要な規制です。これらの制限を超えた物件は、不動産価格が大幅に下落する傾向があります。
オーバー物件の2つのパターン
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既存不適格建築物のケース
- 建築当時は適法だったが、法改正により現在の基準に適合しなくなった物件
- 違法建築ではないため、継続居住は可能
- ただし、増改築時に制約を受ける可能性あり
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違法建築物のケース
- 建築時から法令違反している物件
- 無許可での増改築を行った物件
- 行政指導や是正命令のリスクあり
購入時の注意点 これらの安い物件を検討する際は、将来の売却困難さや住宅ローン審査への影響を十分理解することが重要です。
理由2：建て替え不可の制約「再建築不可物件」
接道義務を満たさない物件の問題点
建築基準法第43条により、都市計画区域内の建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。この条件を満たさない不動産は、以下の制約があるため安い価格設定となります。
再建築不可物件のリスク
- 建物の建て替えが一切不可能
- 老朽化が進行しても大規模修繕のみ対応
- 住宅ローンの審査が非常に厳しい
- 将来的な資産価値の大幅下落
購入を検討する際の対策 再建築不可の安い物件を検討する場合は、建物の耐久性や修繕履歴を詳細に調査し、長期的な居住計画を慎重に立てることが必要です。
理由3：土地の所有権がない「借地権物件」
所有権と借地権の根本的な違い 所有権物件は土地も建物も自分の資産になりますが、借地権物件は土地を借りて建物のみを所有する形態です。この違いが不動産価格を安くする大きな要因となります。
借地権物件が安い具体的理由
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継続的な地代負担
- 初期費用は抑えられるが、毎月の地代が発生
- 長期的には所有権物件より高額になる可能性
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資産価値の制限
- 土地の所有権は地主が保持
- 将来の売却時も借地権価格での取引となる
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融資の制約
- 金融機関の審査が厳格化
- 借入可能額が制限される場合が多い
理由4：過去の事件・事故「心理的瑕疵物件」
事故物件の定義と価格への影響
心理的瑕疵物件（通称：事故物件）は、建物の機能には問題がないものの、過去の事件・事故により購入者に心理的抵抗感を与える不動産です。
心理的瑕疵の具体例
- 自然死以外の死亡事故（自殺・殺人等）
- 長期間発見されなかった孤独死
- 重大な火災事故
- 近隣での凶悪事件
国のガイドラインと告知義務 2021年に国土交通省が策定したガイドラインにより、事故物件の告知基準が明確化されました。売主・仲介業者には適切な説明責任があります。
購入検討時のポイント 事故物件は確かに安い価格で購入できますが、将来の売却時も同様の価格下落リスクがあることを理解し、長期的な資産価値の観点から判断することが重要です。
まとめ：安い不動産物件購入時の賢い判断基準
不動産が相場より安い理由は必ず存在します。重要なのは、その理由を正確に把握し、自身のライフプランや投資目的と照らし合わせて判断することです。
購入前のチェックポイント
- 専門家による詳細な物件調査の実施
- 将来的な売却可能性の検討
- 住宅ローン審査への影響確認
- 長期的な維持コストの算出
格安物件には魅力がありますが、安い理由を十分理解した上で、慎重な判断を心がけましょう。不動産は人生最大の買い物の一つです。価格の安さだけでなく、総合的な観点から最適な物件選びを進めることをおすすめします。
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